Attention à cette interprétation trompeuse d'une décision du Conseil constitutionnel sur la loi "anti-squat"

"Le Conseil Constitutionnel censure l'article 7 [de la] loi ANTI-SQUAT : La personne qui occupe illégalement un logement pourra attaquer le propriétaire si le bien est mal entretenu !": sur Facebook (1, 2, 3), X (ex-Twitter) - 4, 5 - ou encore TikTok (6), des internautes font part de leur indignation à propos d'une décision du Conseil constitutionnel rendue le 26 juillet 2023 (lien archivé).

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Captures d'écran réalisées sur Facebook le 2 août 2023.

A en croire ces publications, cette jurisprudence, qui a validé la récente loi "anti-squat" du député Guillaume Kasbarian (Renaissance, parti présidentiel), triplant les sanctions encourues par les squatteurs - jusqu'à trois ans de prison et 45.000 euros d'amende - a surtout censuré son article 7, ce qui permettrait à un squatteur d'exiger légalement du propriétaire qu'il assure l'entretien du logement pour son confort.

Un reproche également formulé, sur les réseaux sociaux, par certaines personnalités politiques, à l'instar de Louis Aliot, maire de Perpignan et ancien vice-président du Rassemblement national (lien archivé) : "La décision du [Conseil Constitutionnel] qui fait suite à sa saisine par des députés d’extrême-gauche a invalidé l'article 7 de la loi 'anti-squat' est d’une absurdité totale. Désormais un squatteur peut poursuivre un propriétaire s’il ne vient pas entretenir son logement. Où va-t-on ? La prochaine étape c'est de leur remplir le frigo ?"

"Cette obsession (de la gauche) à sanctionner le propriétaire, à nier qu’un squatteur est un voleur en lui octroyant des droits supérieurs à sa victime… En quoi est ce constitutionnel?", s'est quant à elle offusquée Valérie Boyer, sénatrice LR des Bouches-du-Rhône (lien archivé), en partageant un article du Figaro Immobilier (lien archivé) consacré à cette décision, publié le 28 juillet 2023 et intitulé : "Un squatteur peut attaquer le propriétaire si le bien est mal entretenu".

Mais il s'agit là d'une interprétation erronée de la portée de la décision du Conseil constitutionnel sur cette loi promulguée le 27 juillet (lien archivé), ont expliqué plusieurs juristes à l'AFP.

"Le Conseil constitutionnel n'a pas consacré un nouveau droit aux squatteurs, c'est complètement faux. [...] Il a censuré l'article 7 [de la loi] en vue de maintenir l'état de droit existant", indiquait à l'AFP le 31 juillet 2023 Romain Rossi-Landi, avocat au barreau de Paris spécialisé en droit de l'immobilier.

"Certains ont fait des lectures tendancieuses - car non juridiques - de cette décision en soutenant qu'en supprimant l'article 7, le Conseil constitutionnel dit que maintenant, quand un squatteur a un problème, le propriétaire doit l'indemniser. C'est de la caricature à 100%. [...] Le droit n'a pas changé", abondait le 1er août auprès de l'AFP Aline Cheynet de Beaupré, professeur de droit privé à l’université d'Orléans.

"La décision [du Conseil constitutionnel] a été mal comprise, mal interprétée", indiquait le même jour Sylvaine Boussuard - Le Cren, avocat au barreau de Paris, spécialiste en droit de l’immobilier.

Enfin, le Conseil constitutionnel avait lui-même dénoncé, dans un communiqué publié le 29 juillet 2023 (lien archivé), les "fausses interprétations données à sa décision du 26 juillet 2023", en soulignant que celle-ci visait à ce que "demeurent protégés les droits des tiers victimes de dommages."

Le principe de la responsabilité de plein droit

Saisi par les présidents des groupes LFI, Socialistes et Gauche démocrate et républicaine (alliance de gauche Nupes) pour obtenir la censure de la loi "visant à protéger les logements contre l'occupation illicite" du député Guillaume Kasbarian, adoptée au Parlement le 14 juin, le Conseil Constitutionnel a, le 26 juillet 2023, validé le texte à l'exception de son article 7.

Comme l'expliquait le Conseil Constitutionnel dans sa décision, cet article de la loi modifiait "l'article 1244 du code civil afin de libérer le propriétaire d’un bien immobilier occupé illicitement de son obligation d’entretien et de l’exonérer de sa responsabilité en cas de dommage résultant d’un défaut d’entretien de ce bien".

L'article 1244 du Code civil (lien archivé), en vigueur de longue date, dispose en effet que "le propriétaire d'un bâtiment est responsable du dommage causé par sa ruine, lorsqu'elle est arrivée par une suite du défaut d'entretien ou par le vice de sa construction."

"L'article 1244 ne parle pas de squat et s'adresse à tout propriétaire d'un bien immobilier en disant que tous les propriétaires doivent entretenir a minima leur bien, quelle que soit la situation. On va reprocher à un propriétaire le mauvais entretien qu'il aurait réalisé de son bâtiment si jamais ce bâtiment cause à autrui un dommage. [...] L'exemple que tout le monde reprend, à juste titre, est celui de la tuile de l'immeuble qui tombe sur un passant", précise Aline Cheynet de Beaupré, en rappelant les "grands cas de figure" concernés par cet article : "Il peut s'agir de l'occupant - un locataire ou un occupant sans droit ni titre [un squatteur] - ou alors d'un passant qui se trouvait à côté du bâtiment - considéré un tiers juridiquement."

"C'est ce qu'on appelle une responsabilité de plein droit. On ne se pose pas de question : le propriétaire avait un bâtiment un peu vieux, un peu en ruines, il n'a pas fait de travaux [et il cause un dommage à autrui]? Automatiquement, sa responsabilité va être engagée", poursuit la spécialiste.

"A partir du moment où vous avez une victime d'un immeuble qui a été mal entretenu, le propriétaire est responsable. Il lui appartient de faire la preuve contraire", souligne Sylvaine Boussuard-Le Cren.

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Le député Renaissance Guillaume Kasbarian à l'Assemblée nationale, à Paris, le 13 mars 2023 (illustration). ( AFP / LUDOVIC MARIN)

Une censure visant à garantir l'indemnisation de toutes les victimes

Or, comme le pointe la spécialiste, l'article 7 "allait au-delà de l'inversion de la charge de la preuve" puisqu'il prévoyait d'exonérer les propriétaires dont le bien est squatté de la responsabilité prévue à l'article 1244 du Code civil.

"L'idée était de protéger le propriétaire" en considérant que "c'est la faute des squatteurs s'il n'a pas pu entretenir son bien, parce que leur présence faisait obstacle à la réalisation de travaux, de mise en conformité, de réparations, etc.", détaille Sylvaine Boussuard - Le Cren.

Mais, comme l'explique le Conseil Constitutionnel dans sa décision, les propriétaires auraient bénéficié d'une telle exonération de responsabilité "sans avoir à démontrer que le comportement de cet occupant [le squatteur] a fait obstacle à la réalisation des travaux de réparation nécessaires."

Et Aline Cheynet de Beaupré de citer un exemple de dérive potentielle : "Imaginons que je sois propriétaire d'un immeuble que je n'entretiens pas depuis des années. [...] Cet immeuble est squatté. Deux jours après le squat, une tuile tombe sur un passant. En tant que propriétaire, je pourrais ainsi dire : 'Je suis exonéré de ma responsabilité, l'immeuble était squatté donc ce n'est pas ma faute si la tuile a blessé quelqu'un' alors que j'étais en tort car je n'avais pas entretenu mon bien depuis longtemps."

Surtout, comme le pointe le Conseil Constitutionnel dans sa décision, l'article 7 prévoyait que le propriétaire se retrouve exonéré de sa responsabilité "non seulement à l’égard de l’occupant sans droit ni titre, mais également à l’égard des tiers", c'est-à-dire des passants, voisins ou autres personnes ayant subi un dommage causé par le bâtiment.

En pratique, ces tiers devraient donc se retourner contre le squatteur pour obtenir réparation, qui aurait alors concrètement peu de chances d'aboutir.

"Dans le système traditionnel du Code civil, selon l'article 1244, c'est le propriétaire qui l'indemnise - ou son assureur d'immeuble. Mais si l'article 7 de la loi était en vigueur, le propriétaire serait déchargé, donc son assureur d'immeuble aussi, et la victime devrait se retourner contre [...] le squatteur. Seulement, le squatteur n'est pas solvable. Et bien évidemment il n'est pas assuré", explique Sylvaine Boussuard - Le Cren.

"C'est les tiers [que le Conseil Constitutionnel] a voulu protéger, en disant qu'ils n'y sont pour rien dans ce problème entre le propriétaire et le squatteur et qu'ils doivent pouvoir être indemnisés", abonde Aline Cheynet de Beaupré, tout en pointant que "le Conseil constitutionnel" n'était "pas du tout opposé à ce que le législateur refasse un nouvel article 7 mais à condition qu'il soit plus précis."

C'est en effet parce que l'article 7 de la loi portait selon le Conseil constitutionnel "une atteinte disproportionnée au droit des victimes d'obtenir réparation du préjudice résultant du défaut d'entretien d’un bâtiment en ruine" que l'institution l'a censuré, estimant que dans un tel cas de figure, "les tiers ne peuvent [...] exercer une action aux fins d'obtenir réparation de leur préjudice qu’à l'encontre du seul occupant sans droit ni titre, dont l’identité n'est pas nécessairement établie et qui ne présente pas les mêmes garanties que le propriétaire, notamment en matière d'assurance."

Pas de travaux possibles pour "le confort du squatteur"

Aline Cheynet de Beaupré, estime contrairement à ce qu'ont affirmé certains internautes et élus, qu'un "squatteur n'a pas le droit d'attaquer le propriétaire pour un mauvais entretien [du bien au titre de son occupation] : c'est un occupant sans droit ni titre, il est sous le coup de diverses poursuites civiles ou pénales, il n'est pas dans son droit."

Sylvaine Boussuard - Le Cren confirme : "Le squatteur est dans un rapport qui n'est pas contractuel [avec le propriétaire]". Il n'a donc pas de "fondement juridique pour obtenir des travaux au titre de l'occupation illicite d'un lieu. [...] Les internautes se sont dit: 'Mon dieu, si mon bien est squatté alors que je ne le loue pas et qu'il n'est pas en très bon état, non seulement il est squatté mais je vais devoir faire des travaux pour le confort du squatteur', mais ce n'est pas du tout ça !"

Et l'avocat spécialisée en droit immobilier d'ajouter : "On est dans le domaine de la responsabilité accidentelle, pas dans le domaine de la responsabilité contractuelle de type 'mise aux normes'."

Concrètement, en vertu de l'article 1244 du Code civil, un squatteur peut donc poursuivre un propriétaire pour défaut d'entretien de son bien s'il subit un dommage à cause de celui-ci, au même titre qu'un tiers (voisin, passant...).

Ainsi que le pointe Romain Rossi-Landi, "le Conseil constitutionnel vient de rappeler que le propriétaire a des obligations, notamment une obligation d'entretenir son bien", ce qui "pose plein de difficultés pratiques" lorsque le bien est squatté.

"Mais c'est tout le travail du juge de contrôler au cas par cas la bonne et la mauvaise foi des uns et des autres. Donc si effectivement le propriétaire peut démontrer qu'il n'a pas pu être en mesure d'assurer son obligation d'entretien parce qu'il ne pouvait justement pas accéder au lieu squatté, ce qui est souvent le cas, normalement il n'y a aucune raison pour qu'il soit condamné", poursuit l'avocat.

Pour Aline Cheynet de Beaupré, le législateur du texte "anti-squat" "avait un peu en tête" l'arrêt de la Cour de cassation du 15 septembre 2022, qui avait fait l'objet d'une importante couverture médiatique notamment dans Le Parisien, sous le titre "Un logement, même squatté, doit être entretenu, juge la Cour de cassation" (lien archivé).

"Une ancienne locataire - qualifiée par les médias de "squatteur" alors que juridiquement c'est une ancienne locataire - [...] était tombée d'un balcon et avait intenté une action en responsabilité contre le propriétaire. La Cour de cassation avait estimé que le propriétaire était responsable du mauvais entretien de ce balcon", résume la juriste.

Si cette décision a marqué les esprits, Sylvaine Boussuard - Le Cren estime qu'elle mérite d'être nuancée : "Cette personne avait cessé de payer son loyer et était donc devenue occupante sans droit ni titre à partir du moment où il y avait une décision d'expulsion. [...] Pour moi, la situation juridique de cette personne n'est pas la même [que celle d'un squatteur entré illégalement] car la personne qui est entrée dans les lieux avec un contrat de bail avait tout à fait le droit à ce que le propriétaire entretienne : il avait une obligation de délivrance à son égard et il ne l'a pas fait."

Des sanctions durcies envers les squatteurs

Dans sa décision, le Conseil Constitutionnel a validé le nouveau délit punissant d'une amende maximale de 3.750 euros "la propagande ou la publicité" en faveur des méthodes facilitant ou encourageant la violation d'un domicile. La gauche estimait que sa rédaction "peu claire" pouvait porter atteinte à la "liberté d'expression" d'associations qui éditent des guides à destination des mal-logés.

En vertu de cette nouvelle loi, peuvent être considérés comme des "domiciles" tous les locaux d'habitation contenant des biens meubles, y compris les résidences secondaires. Sur ce point, le Conseil constitutionnel introduit une "réserve d'interprétation", précisant qu'il "appartiendra au juge d'apprécier si la présence de ces meubles permet de considérer" que la personne "a le droit de s'y dire chez elle".

Le texte alourdit à trois ans d'emprisonnement et 45.000 euros d'amende les sanctions contre les personnes se faisant passer pour des propriétaires afin de louer des biens qui ne leur appartiennent pas.

Pour les loyers impayés, le texte accélère les procédures judiciaires dans les litiges locatifs, et inclue notamment de manière systématique dans les contrats de bail une "clause de résiliation de plein droit".

Dans une déclaration à l'AFP le 26 juillet, la Fédération nationale de l'Immobilier (Fnaim) a salué un "rééquilibrage des droits et devoirs entre locataires et propriétaires" qui "ne peut qu'avoir un effet bénéfique dans un contexte de tension grandissante sur le marché de la location".

L'association de défense des sans-abri Droit au Logement a estimé de son côté que le texte renforçait "le droit de propriété et celui de laisser son bien vacant, au détriment du droit au logement dont devrait bénéficier tout être humain afin d’être protégé".